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大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人

來(lái)源:好上學(xué) ??時(shí)間:2023-07-22

今天,好上學(xué)小編為大家?guī)?lái)了大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人,希望能幫助到廣大考生和家長(zhǎng),一起來(lái)看看吧!
大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到竣工一般需要辦的手續(xù)及經(jīng)歷的部分有哪些...

項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣,與法律的關(guān)系也比較大,比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下,按我國(guó)法律,不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn),不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司,在房子*完后再把它在實(shí)體上消滅,只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言,非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用,因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng),這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物,非常的煩,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知

房地產(chǎn)從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收 需要簽訂哪些合同?進(jìn)行哪些...


大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人 項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西哪數(shù)。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣,與法律的關(guān)系也比較大,比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下,按我國(guó)法律,不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn),不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司,在房子*完后再把它在實(shí)體上消滅,只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言,非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用,因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng),這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物,非常的煩,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里,可行性這個(gè)東西,*是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同,所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策,要求先把環(huán)境評(píng)估搞了,再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策,事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止,建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中,我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情,基本上都是直接去這些部門,譬如去計(jì)劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司,去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司,然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系??傊易约阂豢吹竭@些手續(xù),頭就痛得厲害。

總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣,我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙,也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的,每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔,間距是多少,日照夠不夠,總?cè)莘e率是多大,有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率,建筑密度是多少,進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范,等等等等,這些東西都是非常的專業(yè)。

我要舉例說(shuō)明一下,比如建筑密度,這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧,就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%??雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái),架空層下是停車位,上面是空中綠化廣場(chǎng)?,F(xiàn)在,爭(zhēng)議就來(lái)遲迅了,我這個(gè)2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,無(wú)非就是為了保證綠化嘛,保障居民的休閑空間嘛?,F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西,但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊,我的綠化沒(méi)有減少啊,我的休閑空間沒(méi)有減少啊,所以這個(gè)2000平方米碼緩此不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題,反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死,有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子,容積率,總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看,啥是凈用地面積啊?從哪里起算???是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢,還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn),一直到周邊道路的道路中線去呢?這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚,怎么算都行。把凈用地面積一加大,總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆空子的地方。

管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一,我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講,因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常的專業(yè)。搞得不好的話,被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤,事實(shí)上,無(wú)論什么房地產(chǎn)公司,在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率,是一樣的,這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的,一輪到就死。

說(shuō)了半天,管線綜合是啥?包括三大項(xiàng):小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路,這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮,根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排,放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了,就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū),然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū);強(qiáng)電就是生活用電,線路從哪里進(jìn),怎么上樓,怎么進(jìn)門;弱電的內(nèi)容就多了,什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路,等等等等。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話,統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路必須要合理的安排好,不能到處亂走。作為非專業(yè)人士,要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好,只需要看兩個(gè)東西:1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū),看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè),基本上這個(gè)小區(qū)你就是不合格的。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布,不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是,簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的,基本上這個(gè)小區(qū)也是不合格的。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢?如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢?首先,就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情,我實(shí)在是見(jiàn)得太多了;然后,對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō),就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題,小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選,因?yàn)橹宦窳艘粭l管,別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行,而現(xiàn)在的這家,不是這里的線路壞就是那里壞,整天修。再然后,夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào),一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用,千萬(wàn)別一起開(kāi)??措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦,不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō),這樣的小區(qū),能住嗎?

管線綜合既然如此重要,那么我們說(shuō),我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮,好好的研究,不就行了嗎?事實(shí)上,是不行。為什么?因?yàn)樗械木€,你都得從外面引進(jìn)來(lái),都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢?我現(xiàn)在告訴你們,無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作,做多少調(diào)查工作,都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工,換地方了,哪怕它不換地方,就是水平抬高個(gè)幾公分,這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠,那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)??吹绞姓芫€施工,把路挖開(kāi),今天搞搞這里,明天搞搞哪里。反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后,高壓電線的接入口,一開(kāi)始說(shuō)得好好的,從某某變電站接,等到施工完畢,要正式接的時(shí)候,突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了,又或者它的容量已經(jīng)超了,不能再讓你接,你得從其他地方接,這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢,亂引。引到多少電算多少電。引起什么生活上的麻煩,我想那是肯定的。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的,專門針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量,以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì),事實(shí)上是一回事。

單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的,但是總體來(lái)說(shuō),相對(duì)于總平面規(guī)劃,就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢?就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢?我個(gè)人是這么總結(jié)的:關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō),我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的,要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位,商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣,各城市大同小異。車位不夠,基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然,總平面審查期間一般來(lái)說(shuō),也會(huì)審車位,不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值,按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值,來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠,一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠,不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了,就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦,根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦,等等等等,不一而足。但是有些時(shí)候,無(wú)論怎么擺都擺不夠,那也有辦法,只能解釋這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò),那玩意非常的不好使喚,進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上,只要通過(guò)單體審查了,這個(gè)機(jī)械停車裝置以后是否真的建那就可以靈活處理了。

為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室?因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹?的人也少。10幾20萬(wàn)*一巴掌大的停車位,開(kāi)發(fā)商還虧本?事實(shí)是,停下一臺(tái)車,的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是,你要把這部車停進(jìn)去,你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值,每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積,基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn),在有些城市,停車位還是能賺錢的,比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán),據(jù)說(shuō)停車位都能*到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。

消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人,但可以直接這么下個(gè)結(jié)論:嚴(yán)格地說(shuō),沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的;也沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。直接一點(diǎn)說(shuō):消防報(bào)建,要說(shuō)難,是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的,但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單,也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建,更是莫名其妙,當(dāng)然很多地方其實(shí)沒(méi)有這個(gè)內(nèi)容。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵,不是*機(jī)構(gòu),這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查,在很多時(shí)候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我們的開(kāi)發(fā)商,也的確是非常的不象話,要滿足消防規(guī)范的話,這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅S绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門,那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講,是非常不方便的?;旧蟻?lái)講,消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面,審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō),各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢?因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道,跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng),往往由他們出面才能把事情辦成。但是,我在這里說(shuō)句公道話:涉及生命安全的消防規(guī)范,基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯,17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的,即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào),譬如減少一套樓梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上沒(méi)人敢去辦。

人防部門屬于*部門,不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來(lái),不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題,現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有,尤其是自以為看通了物權(quán)法的人。所有的人防用途的東西,產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程,就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán),無(wú)論如何,都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì),不能*,所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。

節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后,設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化,完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等,完成節(jié)能設(shè)計(jì),做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū),就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查,是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧:什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西,在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西,夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo),老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè),因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題,節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn),我就好這一口,你管得著啊。

施工圖審查,施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了,允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后,恩,怎么說(shuō)呢,連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后,因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智,根本沒(méi)法子審。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目,非常貴,所以一直都是名義上的市場(chǎng)化,事實(shí)上的壟斷化。不說(shuō)大家也都明白。

余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音,這兩個(gè)東西專門拿在這里講,是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西:余泥和噪音。但現(xiàn)在,越來(lái)越多的城市,開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

運(yùn)輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時(shí)間,規(guī)定道路上行駛。

噪音排放許可,是指只能在規(guī)定時(shí)間,用規(guī)范的,噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?,F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。

一些二三線城市去,環(huán)保局一般都不嚴(yán)格管理噪音排放和夜間連續(xù)施工手續(xù)。

質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。

在現(xiàn)實(shí)的操作中,但凡涉及到檢測(cè)的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測(cè),一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè),比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè),這些東西,都是收費(fèi)項(xiàng)目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán),為什么呢,因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。安監(jiān)基本不收費(fèi),但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái),譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn),工人佩帶平安智能卡上班。

現(xiàn)在在有些城市,質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了,有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。例如廣州,做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用,只是周邊城市的3分之1。

施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先,按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法,私營(yíng)房地產(chǎn)公司(無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分),其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市,譬如廣州,無(wú)論什么企業(yè)施工,都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市,私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明,即去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū),即可免除施工招投標(biāo)手續(xù)了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候,施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去,一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員,根據(jù)項(xiàng)目大小,配備的人員多少也有不同要求,總之必須按招投標(biāo)志的要求來(lái)做。

監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致,我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情,做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則,交建設(shè)部門審核,通過(guò)就發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步,施工許可證。

施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總,缺一不可。但在實(shí)踐中,能辦齊上面所有的手續(xù),再申領(lǐng)施工許可證的,幾乎是不可能的,一般不會(huì)一步步完成所有手續(xù),再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話,絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。

除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市,很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先動(dòng)的。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市,也有空子可以鉆,比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證,然后再發(fā)地下室部分的施工許可證,再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。總之通過(guò)各種變通,提前進(jìn)行施工。

放線、驗(yàn)線

圖紙畫(huà)出來(lái)之后,要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置,這是個(gè)技術(shù)活,要測(cè)量,定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干,不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了,正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后,測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工,違章施工的場(chǎng)合,都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。

放線完畢,施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工,完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的,沒(méi)超出邊線,測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系,必須慎重。

預(yù)售許可證

預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了,在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市,預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理,全程公示。

預(yù)售許可最重要的條件是:高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2,低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣:無(wú)論層數(shù)高低,全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu),取得預(yù)售許可證之后,開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候,錢也不是很能收得到,只能收到個(gè)2、3成,但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可,都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套,單價(jià)必須清晰,在交易現(xiàn)場(chǎng),也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,這種騙人的玩意了。*沒(méi)有(也沒(méi)有權(quán)力)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格,開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。*的時(shí)候與申報(bào)的時(shí)候的價(jià)格不同甚至差距很大都沒(méi)有什么關(guān)系,沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門,根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙,事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后,到實(shí)地測(cè)量,就是實(shí)測(cè)了。我們都知道,面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢?最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多,比如施工不規(guī)范造成的面積誤差,又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差,這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的,我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛,開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。

規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收備案,交樓

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后,竣工之前,就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線,基本上驗(yàn)線可以通過(guò),規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過(guò)程如下:規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?,哦,封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看,哦,沒(méi)問(wèn)題,數(shù)一數(shù)層數(shù),哦,是這個(gè)層數(shù),就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收,都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定,也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收,肯定通不過(guò)。尤其是消防和永久用電。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后,施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位,合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了,然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了,規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了,就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。

竣工驗(yàn)收備案完成,是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表,業(yè)主可以拒絕收樓。

...需要什么條件,要走哪些流程(具體在哪里辦),盡量...


大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人 安防資質(zhì)申請(qǐng),應(yīng)該如何申請(qǐng)辦理。安防工程企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)級(jí)別:一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。三級(jí)為最低級(jí)別。申請(qǐng)安防資質(zhì),需要對(duì)應(yīng)自身的企業(yè)條件申請(qǐng)。

一級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)具有獨(dú)立法人資格,在中國(guó)工商行政管理部門登記注冊(cè),注冊(cè)資碼州金人民幣不少于500萬(wàn)元,或等值外幣。
(二)獲二級(jí)資質(zhì)證書(shū)滿兩年,近兩年內(nèi)承擔(dān)過(guò)5項(xiàng)(含)以上經(jīng)檢測(cè)、驗(yàn)收或評(píng)估合格的一級(jí)安全防范工程設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目,竣工安防工程合同總額在1600萬(wàn)元(含)以上,其中至少有一項(xiàng)不少于300萬(wàn)元的工程。
(三)專業(yè)技術(shù)人員不少于20名,并通過(guò)中安協(xié)組織的統(tǒng)一考試,成績(jī)合格。
工程造價(jià)員不少于2名,須經(jīng)過(guò)國(guó)家造價(jià)員專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書(shū)。
法定代表人和專業(yè)技術(shù)人員須均無(wú)犯罪記錄。
企業(yè)員工能嚴(yán)守工程相關(guān)秘密。
(四)承諾履行并簽署《安防企業(yè)誠(chéng)信公約》。
(五)有固定的工作場(chǎng)所,能滿足企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及其業(yè)務(wù)需要,工作面積不少于300平方米。
(六)建立保持適合安防工程特點(diǎn)的質(zhì)量管理體系,并通過(guò)GB/T 19001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。
(七)近兩年承建的工程無(wú)重大安全、質(zhì)量責(zé)任事故,具有知喚完善的售后服務(wù)保障措施。
(八)按國(guó)家規(guī)定為員工辦理社會(huì)保險(xiǎn)。
(九)建立并保持安全生產(chǎn)管理制度。
二級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)具備下列條件:
(一)具有獨(dú)立法人資格,在中國(guó)工商行政管理部門登記注冊(cè),注冊(cè)資金人民幣不少于200萬(wàn)元,或等值外幣。
(二)近兩年內(nèi)承擔(dān)過(guò)5項(xiàng)(含)以上經(jīng)檢測(cè)、驗(yàn)收或評(píng)估合格的一、二級(jí)規(guī)模安全技術(shù)防范工程設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目,竣工安防工程合同總額在1000萬(wàn)元(含)以上,其中至少有一項(xiàng)不少于200萬(wàn)元的工程。
(三)專業(yè)技術(shù)人員不少于10名,并通過(guò)中安協(xié)組織的統(tǒng)一考試,成績(jī)合格。
工程造價(jià)人員不少于2名,須經(jīng)過(guò)國(guó)家造價(jià)人員專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書(shū)。
法定代表人和專業(yè)技術(shù)人員須均無(wú)犯罪記錄。
(四)承諾履行并簽署《安防企業(yè)誠(chéng)信公約》。
(五)有固定的工作場(chǎng)所,能滿足企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及其業(yè)務(wù)需要,工作面積不少于200平方米。
(六)建立保持適合安防工程特點(diǎn)的質(zhì)量管理體系。
(七)近兩年承建的工程無(wú)重大安全、質(zhì)量責(zé)任事故,具有完善的售后服務(wù)保障措施。
(八)按國(guó)家規(guī)定為員工辦理社會(huì)保險(xiǎn)。
(九)建立并保持安全生產(chǎn)管理制度。
三、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)具有獨(dú)立法人資格,在中國(guó)工商行政管理部門登記注冊(cè),注冊(cè)資金人民幣不少于50萬(wàn)元,或等值外幣。
(二)近兩年承擔(dān)過(guò)至少1項(xiàng)合同額50萬(wàn)元(含)以上、或至少4項(xiàng)30萬(wàn)元(含)以上經(jīng)檢測(cè)、驗(yàn)收或評(píng)估合格的安全技術(shù)防范設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目。
(三)專業(yè)技術(shù)人員不少于5名,并通過(guò)中安協(xié)組織的統(tǒng)一考試,成績(jī)合格。
工程造價(jià)人員不少于1名,須經(jīng)過(guò)國(guó)家造價(jià)人員專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書(shū)。
法定代表人和專業(yè)技術(shù)人員須均無(wú)犯罪記錄。
(四)承諾履行并簽署《安防企業(yè)誠(chéng)信公約》。
(五)有固定的工作場(chǎng)所,能滿足企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及其業(yè)務(wù)需要,工作面積不少于100平方米。
(六)建立保持適合安防工程特點(diǎn)的質(zhì)量管理體系。
(七)近兩年承建的工程無(wú)重大安全、質(zhì)量責(zé)任事故,具有完善的售后服務(wù)保障措施。
(八)按國(guó)家規(guī)定為員工辦理社會(huì)保險(xiǎn)。
(九)建立并保持安全生產(chǎn)管理制度。

其實(shí)三個(gè)級(jí)別的安防資質(zhì)申請(qǐng)基本上都大同小異,僅是針對(duì)不同的領(lǐng)域或是可擁有的權(quán)限不一樣,在要求上也不一樣。這個(gè)需要企業(yè)根據(jù)自身需求去申請(qǐng)適合企業(yè)發(fā)展需要的安防遲猛蔽資質(zhì)。假如二級(jí)資質(zhì)可以滿足企業(yè)的需要,不建議去做一級(jí)的安防資質(zhì)申請(qǐng),當(dāng)然,也不要去申請(qǐng)三級(jí)安防資質(zhì),不要想蒙混過(guò)關(guān)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期跑手續(xù)的技巧或潛規(guī)則


大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人 1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段
土地證和建設(shè)用地態(tài)稿規(guī)劃許可證這兩個(gè)證,加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序,非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志,一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日帆磨孝持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩,簡(jiǎn)單的說(shuō)一下,土地證由國(guó)土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,游叢載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái),包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求,也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō),一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn),頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證)之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度,才能計(jì)算出土地出讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢,在現(xiàn)實(shí)中呢,這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?,很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無(wú)論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好,反正,我的土地出讓金是已經(jīng)交了,剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的,而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓,甚至都只是從 1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō),我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn),國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了,起碼我個(gè)人覺(jué)得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心,更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何,這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的,在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前,城市、縣人民*城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件,作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,向城市、縣人民*城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民*城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中,不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡,阿門。
2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)
這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣,與法律的關(guān)系也比較大,比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下,按我國(guó)法律,不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn),不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào):不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司,在房子*完后再把它在實(shí)體上消滅,只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言,非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用,因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng),這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物,非常的煩,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里,可行性這個(gè)東西,*是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同,所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策,要求先把環(huán)境評(píng)估搞了,再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策,事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止,建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中,我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情,基本上都是直接去這些部門,譬如去計(jì)劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司,去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司,然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系??傊易约阂豢吹竭@些手續(xù),頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn),關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了,想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到,建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái),因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到,某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?,F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊,感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段
這個(gè)階段各地的叫法不一樣,我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙,也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的,每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔,間距是多少,日照夠不夠,總?cè)莘e率是多大,有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率,建筑密度是多少,進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范,等等等等,這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說(shuō)明一下,比如建筑密度,這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧,就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%??雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái),架空層下是停車位,上面是空中綠化廣場(chǎng)?,F(xiàn)在,爭(zhēng)議就來(lái)了,我這個(gè)2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,無(wú)非就是為了保證綠化嘛,保障居民的休閑空間嘛?,F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西,但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊,我的綠化沒(méi)有減少啊,我的休閑空間沒(méi)有減少啊,所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題,反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死,有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子,容積率,總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看,啥是凈用地面積???從哪里起算???是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢,還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn),一直到周邊道路的道路中線去呢?這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚,怎么算都行。把凈用地面積一加大,總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方,譬如消防通道的設(shè)置,高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞,小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦?設(shè)置那種隱形消防車道,上面種草保持綠化,就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行?反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴,反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活,這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月,往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮,來(lái)回磨,磨到雙方都沒(méi)了脾氣,才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做,干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì),只要有心,無(wú)論什么公司的總平面,無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè),那只要一挑起來(lái),問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠,就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗,要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小,等等等等。(在這自夸一個(gè):本人不才,曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作,至今被引為傳奇故事。嘿嘿)
4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一,我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講,因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常,非常的專業(yè)啊。搞得不好的話,實(shí)在是害死人啊。而且,被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤,事實(shí)上,無(wú)論什么房地產(chǎn)公司,在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率,是一樣的,這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的,一輪到就死。

說(shuō)了半天,管線綜合是啥?包括三大項(xiàng):小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路,這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮,根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排,放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了,就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū),然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū);強(qiáng)電就是生活用電,線路從哪里進(jìn),怎么上樓,怎么進(jìn)門;弱電的內(nèi)容就多了,什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路,等等等等,多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話,統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么的,必須要合理的安排好,不能到處亂走。作為非專業(yè)人士,要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好,只需要看兩個(gè)東西:1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū),看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè),基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。
2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布,不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是,簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的,基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢?如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢?首先,就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情,我實(shí)在是見(jiàn)得太多了;然后,對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō),就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題,小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選,因?yàn)橹宦窳艘粭l管,別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行,而現(xiàn)在的這家,不是這里的線路壞就是那里壞,整天修,我這正打怪呢,嘣的一下,斷網(wǎng)了。再然后,夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào),一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用,千萬(wàn)別一起開(kāi)。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦,不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō),這樣的小區(qū),能住嗎?

管線綜合既然如此重要,那么我們說(shuō),我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮,好好的研究,不就行了嗎?事實(shí)上,是不行。為什么?因?yàn)樗械木€,你都得從外面引進(jìn)來(lái),都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢?我現(xiàn)在告訴你們,無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作,做多少調(diào)查工作,都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工,換地方了,哪怕它不換地方,就是水平抬高個(gè)幾公分,這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠,那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)??吹绞姓芫€施工,把路挖開(kāi),今天搞搞這里,明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后,高壓電線的接入口,一開(kāi)始說(shuō)得好好的,從某某變電站接,等到施工完畢,要正式接的時(shí)候,突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了,又或者它的容量已經(jīng)超了,不能再讓你接,你得從其他地方接,這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢,亂引。引到多少電算多少電。至于,呃,會(huì)引起什么生活上的麻煩,我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的,專門針對(duì)小區(qū)的排水?,F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量,以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì),事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證
規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的,但是總體來(lái)說(shuō),相對(duì)于總平面規(guī)劃,就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。
單體設(shè)計(jì)是啥呢?就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢?我個(gè)人是這么總結(jié)的:關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō),我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的,要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位,商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣,各城市大同小異。車位不夠,基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然,總平面審查期間一般來(lái)說(shuō),也會(huì)審車位,不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值,按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值,來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠,一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠,不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了,就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦,根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦,等等等等,不一而足。但是有些時(shí)候,無(wú)論怎么擺都擺不夠,那也有辦法,就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò),那玩意非常的不好使喚,進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上,只要通過(guò)單體審查了,這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么,為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室?因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹?的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮,說(shuō)什么10幾20萬(wàn)*一巴掌大的停車位,開(kāi)發(fā)商還虧本?事實(shí)是,停下一臺(tái)車,的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是,你要把這部車停進(jìn)去,你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值,每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積,基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。
當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn),在有些城市,停車位還是能賺錢的,比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán),據(jù)說(shuō)停車位都能*到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了
6、消防和人防專項(xiàng)審查
這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論:沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn):消防報(bào)建,要說(shuō)難,是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的,但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單,也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建,這個(gè)東西莫名其妙,我不知道這個(gè)算什么,我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西,都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵,不是*機(jī)構(gòu),這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查,在很多時(shí)候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我們的開(kāi)發(fā)商,也的確是非常的不象話,要滿足消防規(guī)范的話,這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅S绊懯褂玫?,比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門,那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講,是非常不方便的?;旧蟻?lái)講,消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面,審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō),各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢?因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道,跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng),往往由他們出面才能把事情辦成。但是,我在這里說(shuō)句公道話:涉及生命安全的消防規(guī)范,基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯,17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的,即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào),譬如減少一套樓梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中,我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里,911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓,呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感,大家不必介意。
人防部門屬于*部門,不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來(lái),不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題,現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有,尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們,所有的人防用途的東西,產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程,就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán),無(wú)論如何,都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。
因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì),不能*,所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外,人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西,比如人防那個(gè)安全門,那都不知道算啥,那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室,還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、節(jié)能審查、施工圖審查
在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后,設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化,完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等,完成節(jié)能設(shè)計(jì),做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū),就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查,在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面,是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧:什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西,在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西,夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩,在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo),老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè),因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題,節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn),我就好這一口,你管得著啊。
說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?,必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后,的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳,在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí),在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí),90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的:空氣干燥,而且洗手間的使用頻率較低,一般人都不習(xí)慣每天洗澡。(我說(shuō)明,我這不是地域歧視啊,我這完全是就事論事。)但在南方,僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶,90平方米要設(shè)計(jì)出三居室,就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面,幾個(gè)房間一占,廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目,為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位,設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子,被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然,兩房單位也可以住,不過(guò)就不能養(yǎng)孩子,一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭,連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。
現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070,還想了些花招,比如設(shè)計(jì)兩套房子,再打通它一起*。在某些不良媒體的宣傳口徑上,將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩,說(shuō)個(gè)節(jié)能審查,一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多,不好意思不好意思?,F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了,允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后,恩,怎么說(shuō)呢,連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后,因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智,根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市,在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢,形狀就像個(gè)紡錘,中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng),上了這塔的工架,突然這塔就塌了,整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊,*因此組成了浩大的調(diào)查,來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查,設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查,一查的話,審查人員說(shuō),不行,這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧,它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎?我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái),判了幾個(gè)罰了些錢,了事?,F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面,也打算樹(shù)這么一個(gè)塔,做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之,因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚,到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目,非常貴,所以一直都是名義上的市場(chǎng)化,事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi),專家紅包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
余泥和噪音,這兩個(gè)東西專門拿在這里講,是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西:余泥和噪音。但現(xiàn)在,越來(lái)越多的城市,開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門,包括公路、交通、警察,的主要生財(cái)?shù)缆妨恕_\(yùn)輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時(shí)間,規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候,根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候,那是日夜得都運(yùn)泥啊,沒(méi)辦法,只能打通各路神仙。
余泥在運(yùn)輸過(guò)程中,很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車,從天河一路撒到番禺,結(jié)果被罰了5萬(wàn)多,包工頭拼命去做工作都沒(méi)用,估計(jì)是交通部門火大發(fā)了,撞槍頭上了。

噪音排放許可,是指只能在規(guī)定時(shí)間,用規(guī)范的,噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?,F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的,想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候,我靠,站在工地里,聽(tīng)了一天的錘擊聲,第二天耳朵里都是嗡嗡聲,幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁,那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管,開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何,都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外,對(duì)那些夜間連續(xù)施工的,更要予以管制?,F(xiàn)在在一些城市,這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理,就管得非常好,比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工?那是嫌自己錢多,想支援*的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市,唉,那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。
我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表,到一些二三線城市去,傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局,噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)???結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎,我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鳴得意的說(shuō):有這種手續(xù)嗎?我這里沒(méi)有啊,我這里很簡(jiǎn)單啊,什么什么的,就和上面某些人自鳴得意的嘴臉,一樣。
9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái),已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后,我隨便這么一想,我靠,后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收,一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工,我跟各位說(shuō)老實(shí)話,我分不清楚。在我看來(lái),質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站,分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打,導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo),這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題?我反正說(shuō)不清楚??傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大,譬如工人不戴安全頭盔啦,物料堆放不按規(guī)定亂堆啦,這些。但在我看來(lái),安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉,并成一個(gè)機(jī)構(gòu),沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中,但凡涉及到檢測(cè)的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測(cè),一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè),比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè),這些東西,都是收費(fèi)項(xiàng)目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán),為什么呢,因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟,云云。安監(jiān)基本不收費(fèi),但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái),譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn),工人佩帶平安智能卡上班,等等,總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市,質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了,有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用,只是周邊城市的3分之1。恩,在這里,為了避免有些人看不懂,我說(shuō)一句,打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了,才能做承臺(tái),繼續(xù)往上建。各位的,明白?
不過(guò)呢,絕大多數(shù)的城市,這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建
11、施工許可證

中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人

中國(guó)鐵建有多少個(gè)局
1、中國(guó)鐵建股份有限公司下轄的工程局下共有32個(gè)子公司。
2、中鐵25個(gè)局其實(shí)隸屬于兩家公司,前10個(gè)局隸屬于中國(guó)中鐵,它的前身是鐵道部基本建設(shè)總局,業(yè)務(wù)范圍涵蓋了幾乎所有基建領(lǐng)域。后15個(gè)局隸屬于中國(guó)鐵建,它的前身是*鐵道兵部隊(duì),是全球最具實(shí)力的特大型建設(shè)集團(tuán)之一。
3、中國(guó)中鐵有十個(gè)局目前一到十局隸屬于中國(guó)中鐵股份有限公司,十一到二十五局屬于中國(guó)鐵建股份有限公司。中國(guó)中鐵的前身是鐵道部基本建設(shè)總局,由中國(guó)鐵路工程總公司改制而來(lái),下屬中鐵一局至中鐵十局。
4、中國(guó)中鐵有25個(gè)局,其中在天津的有中鐵十三局,中鐵十八局。
中鐵電氣化局集團(tuán)運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理公司的運(yùn)管風(fēng)采
1、中鐵建電氣化局集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理有限公司成立于2019年12月04日,法定代表人:張華峰,注冊(cè)資本:5,000.0元,地址位于湖北省襄陽(yáng)市襄州區(qū)航空路75號(hào)。
2、中鐵電氣化鐵路運(yùn)營(yíng)管理有限公司的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/注冊(cè)號(hào)是91110117678750307U,企業(yè)法人周洪欣,目前企業(yè)處于開(kāi)業(yè)狀態(tài)。
3、話費(fèi)補(bǔ)貼,員工入職繳納五險(xiǎn)一金。中鐵電氣化維管公司成立于2005年10月,是中鐵電化局集團(tuán)為適應(yīng)鐵路跨越式發(fā)展需要而成立的國(guó)內(nèi)首家專業(yè)化的軌道交通運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理公司,全面負(fù)責(zé)和管理集團(tuán)公司承攬的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理任務(wù)。
4、??苹径际莿趧?wù)派遣,但其實(shí)并沒(méi)有太大的差別待遇本科的優(yōu)勢(shì)在于證件考核時(shí)間短,提職快,但是相對(duì)來(lái)說(shuō),專者段科實(shí)習(xí)時(shí)間長(zhǎng),更偏向?qū)I(yè)性。
5、呵呵!~~是國(guó)企的;中鐵電氣化鐵路運(yùn)營(yíng)管理有限公司作為中鐵電氣化局集團(tuán)副局級(jí)子公司,全面負(fù)責(zé)、統(tǒng)一管理集團(tuán)承接的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理任務(wù)和與運(yùn)營(yíng)管理有關(guān)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)工作。
6、在近半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷程中,幾代電氣化人勵(lì)精圖治,頑強(qiáng)拼搏,為我國(guó)電氣化鐵路建設(shè)事業(yè)做出了重大貢獻(xiàn)。
中國(guó)中鐵股份有限公司招聘信息,中國(guó)中鐵股份有限公司怎么樣?
1、中鐵股份是施工企業(yè),業(yè)務(wù)范圍以工程施工為主。流動(dòng)性大,工地條件艱苦,而且每個(gè)項(xiàng)目的待遇千差萬(wàn)別。如果你有關(guān)系,能留在股份公司總部或者分公司機(jī)關(guān)還是不錯(cuò)的,畢竟是央企。
2、中鐵公司的員工福利待遇非常優(yōu)厚。公司為員工提供完善的社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金,還有豐厚的年終獎(jiǎng)金和績(jī)效獎(jiǎng)金。此外,公司還為員工提供健康體檢、假期旅游等福利待遇。在職期間,員工還可以享受公司提供的培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。
3、人家問(wèn)的就是總公司啦,這個(gè)企業(yè)非常好,在股份公司(中國(guó)中鐵股份有限公司)機(jī)關(guān)供職的話非常不錯(cuò)的。
4、公司經(jīng)營(yíng)狀況:中國(guó)中鐵股份有限公司目前處于開(kāi)業(yè)狀態(tài),公司在A股板塊上市,公司擁有7項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán),目前在招崗位5個(gè),招投標(biāo)項(xiàng)目339項(xiàng)。
在哪能查到中鐵電氣化局招聘人員名單
1、可以去國(guó)家鐵路局公示公告,也可以去相關(guān)的太原官方網(wǎng)站進(jìn)行公式名單的查詢。
2、錄取名單將在考試結(jié)束后的2-3周內(nèi)公布,考生可以通過(guò)武漢鐵路局的官方網(wǎng)站或官方微信公眾號(hào)查詢錄取名單。錄取名單公布后,考生需要按照武漢鐵路局的要求,按時(shí)參加體檢和入職程序,以確保最終入職。
3、不能向無(wú)條件地提供服務(wù)。即使是處于檔案管理機(jī)構(gòu)的個(gè)不能查閱自己的人事檔案。所以網(wǎng)上無(wú)法查詢個(gè)人檔案。現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,檔案查詢我們也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)解決,但是目前沒(méi)有做到全國(guó)聯(lián)網(wǎng),只能一個(gè)地方一個(gè)地方的查詢。
4、應(yīng)聘人員請(qǐng)自行登錄:中國(guó)中鐵股份有限公司網(wǎng):http://,下載附件1:中鐵武漢電氣化局集團(tuán)科工裝備有限公司崗位公開(kāi)招聘報(bào)名表(照片欄中需插入本人近期電子照片)。
5、注冊(cè)地址位于太原市尖草坪區(qū)大同路6號(hào)22幢22號(hào)。中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司山西分公司法定代表人任云超,注冊(cè)資本20萬(wàn)(元),目前處于開(kāi)業(yè)狀態(tài)。通過(guò)愛(ài)企查查看中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司山西分公司更多經(jīng)營(yíng)信息和資訊。
中鐵電氣化局現(xiàn)任局長(zhǎng)是誰(shuí)
1、高炳奇,1984年至1985年。印立仁,1985年至1992年。張政,1992年至1996年。劉作田,1996年至2003年。張廣臣,2003年至2009年。楊躍生,2009年至洞轎2015年。周玉海,2015年至2020年。
2、中鐵建24局局長(zhǎng)是誰(shuí)——現(xiàn)任中鐵二十四局集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
3、局長(zhǎng)宋津喜副局長(zhǎng)王錦友宋津喜,男,漢族,1962年8月出生,*黨員,1984年7月畢業(yè)于石家莊鐵道大學(xué)鐵道工程專業(yè),從事技納嫌肆術(shù)管理。*黨員,1984年7月畢業(yè)于石家莊鐵道大學(xué)鐵道工程專業(yè),從事技術(shù)管理。
中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司第二工程分公司怎么樣?
1、中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司第二工程分公司成立于2014年12月08日,法定代表人:雍枝銳,地址位于廣州市番禺區(qū)東環(huán)街東藝路139號(hào)5棟1號(hào)、203040501。
2、中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司第二工程分公司是2014-12-08在廣東省廣州市越秀區(qū)注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司分公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資),注冊(cè)地址位于廣州市番禺區(qū)東環(huán)街東藝路139號(hào)5棟1號(hào)、203040501。
3、中國(guó)鐵建電氣化局集團(tuán)第二工程有限公司成立于2005年11月25日,法定代表人:李利軍,注冊(cè)資本:20,000.0元,地址位于山西省太原市尖草坪區(qū)昌盛西街18號(hào)。

以上就是好上學(xué)整理的大同哪里有招投標(biāo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 中鐵電氣化局李爭(zhēng)科是哪里人相關(guān)內(nèi)容,想要了解更多信息,敬請(qǐng)查閱好上學(xué)。

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