格致中學(xué)鼓山校區(qū)怎樣(格致中學(xué)鼓山校區(qū)高中部)

最近群聊關(guān)于板塊的討論不少，今天正好也來(lái)聊聊，當(dāng)然這次是主觀的個(gè)人想法。

對(duì)于購(gòu)房，一直以來(lái)都推崇，購(gòu)房決定必須自己做，任何人都不能主導(dǎo)你，如果那個(gè)人說(shuō)包賺，那就是神棍。

套用，中餐廳里面黃曉明的一句：“我不要你覺(jué)得，我要我覺(jué)得。”

這句話日常聽(tīng)上去很蠻橫，但是在買(mǎi)房上，這反而是金玉良言。

對(duì)于市場(chǎng)每個(gè)人都有自己的切入點(diǎn)，有的人喜歡城市界面新，有的人喜歡生活氣息濃，當(dāng)然也可能屁股決定腦袋，不管如何，這都是自己的選擇，下面分享我的主觀看法。

金山奧體

個(gè)人看法：目前樓市，金山遠(yuǎn)強(qiáng)于奧體

分析：關(guān)于金山，主要看法睡城，沒(méi)預(yù)期沒(méi)希望，這次就不做反駁了。

聊聊金山的優(yōu)勢(shì)，站在東二環(huán)往東是鼓山，站在高新區(qū)往西是旗山，而站在金山，四面沒(méi)有隔斷，這是配套之外最好的亮點(diǎn)。

金山作為最早開(kāi)發(fā)的新區(qū)，讀出了金山小 金山中、三附小 橘四，水都小 水都中，反觀后面起步的五四北，后來(lái)的東二環(huán)、奧體，近期的南二環(huán)，原因很多，但是側(cè)面反應(yīng)了一點(diǎn)，前10年板塊的客群不差。

回到金山樓市，這3年應(yīng)該是最好的代表，前20年的鋪墊，導(dǎo)致供應(yīng)量壓縮，加上地緣置換，很好地幫助了新盤(pán)去化，2022年土拍可以說(shuō)也是今年板塊為自己正名的機(jī)會(huì)。

題外話：聊聊萬(wàn)科城市之光，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的高去化質(zhì)疑非常多，一開(kāi)始同樣保持懷疑，不過(guò)后面的優(yōu)惠價(jià)分析之后，三環(huán)邊工業(yè)區(qū)超級(jí)大盤(pán)，確實(shí)要賣(mài)很久，不過(guò)首開(kāi)的性價(jià)比并不差。

目前網(wǎng)簽破200套，首期還有一棟南區(qū)連廊沒(méi)有備案，可以說(shuō)截止目前的去化情況，項(xiàng)目已經(jīng)是今年上半年福州首開(kāi)最好的項(xiàng)目。

刷到抖音，350W買(mǎi)龍湖天序112平，還是萬(wàn)科116平，我會(huì)選擇萬(wàn)科。

作為對(duì)比奧體，這幾年已經(jīng)退出樓市，在售的三個(gè)項(xiàng)目，二環(huán)邊的水晶榕著，三環(huán)邊的江山云出，定位錯(cuò)誤的鳳林別舍，三個(gè)項(xiàng)目都代表不了奧體。

板塊由于滯銷(xiāo)，三件套影響也被放大，目前迎來(lái)建發(fā)縵云，對(duì)于這個(gè)也是比較典型的。

金山綠軸PK奧體核心區(qū)，建發(fā)璽云PK建發(fā)縵云，單純從配套來(lái)說(shuō)，奧體并不輸，地鐵5號(hào)線，背靠飛鳳山公園，周邊奧體 陽(yáng)光天地，一眾次新盤(pán)，界面也不差，加上縵云低容積率 第四代住宅，可以說(shuō)一切條件完爆璽云。

金山綠軸，個(gè)人感受配套其實(shí)挺一般，教育一般、地鐵一般、景觀資源一般，但是能做到目前的價(jià)格 去化，確實(shí)不一般。

兩個(gè)項(xiàng)目，誰(shuí)會(huì)更受市場(chǎng)歡迎，很明顯更看好金山的璽云，奧體核心區(qū)看過(guò)去沒(méi)有問(wèn)題，但是目前板塊樓市低迷是最大的問(wèn)題。

東二環(huán)

個(gè)人看法：五里亭被低估

分析：東二環(huán)很大，大體根據(jù)新盤(pán)劃分成四個(gè)圈，泰禾商圈、東2.5環(huán)，五里亭，前嶼以東。

先聊泰禾商圈，100平米以下的剛需產(chǎn)品，單價(jià)超過(guò)4W，都不建議購(gòu)買(mǎi)。

按89三房計(jì)算，已經(jīng)需要360W，配套是商圈 地鐵，以及城市界面新，被放大的晉三 榕博小。按目前這個(gè)價(jià)位，南二環(huán)、金山，已經(jīng)可以買(mǎi)115左右的四房，都有商圈 地鐵，界面可能差點(diǎn)。

后面這些剛需戶型要上漲，第一種可能，榕博變成真正的學(xué)區(qū)房，第二種可能，依托下級(jí)板塊也同樣上漲，讓價(jià)格差不明顯，這就變成要漲依靠整個(gè)樓市同漲。

當(dāng)然對(duì)于改善購(gòu)房，除了市中心，東二環(huán)目前依然是首選，雖然最近晉安湖CBD，地塊變更很多，但這不一定是利空，理由就不廢話了。

接著就是五里亭，強(qiáng)于前嶼，同時(shí)也遠(yuǎn)強(qiáng)于東2.5環(huán)，從區(qū)位來(lái)說(shuō)，五里亭甚至強(qiáng)于泰禾商圈，不過(guò)配套都給了對(duì)方，所以區(qū)位優(yōu)勢(shì)也沒(méi)辦法被放大。

回顧五里亭的樓市去化，從金璽 璀璨，到建發(fā)悅府，再到龍湖天璞、旭輝都會(huì)里，接著融僑望云，最后綠城桂語(yǔ)映月。

板塊一直以來(lái)的去化都不差，雖然沒(méi)有做到高去化出圈，但是市場(chǎng)認(rèn)可度不低，直到遇上了綠城，給出了改善項(xiàng)目，不是五里亭耽誤了綠城，而是項(xiàng)目影響了五里亭的市場(chǎng)信心。

五里亭打開(kāi)地圖，東南西北，區(qū)位的拓展很強(qiáng)，可以描述成無(wú)須過(guò)江的金山，目前五里亭的人氣確實(shí)跟一環(huán)之隔的紫陽(yáng)差異非常大，但是板塊的生活氣息，依然遠(yuǎn)強(qiáng)于東2.5環(huán)跟前嶼以東。

接著就是東2.5環(huán)，刷抖音，推薦給群友的大V，強(qiáng)烈推薦東2.5環(huán)，那必須來(lái)個(gè)對(duì)立面。

這是一個(gè)被高估的板塊，這里甚至可以說(shuō)是三無(wú)地帶，做個(gè)極端類比：東2.5環(huán)==略強(qiáng)版的淮安。

區(qū)域東面、北面被山體隔斷，南面是福興工業(yè)區(qū)，教育配套去三環(huán)邊就讀，交通配套，除了君樾府、藍(lán)光星珀個(gè)別項(xiàng)目靠近四號(hào)線橫嶼站外，大部分并不方便，連遠(yuǎn)景規(guī)劃，這里都沒(méi)有地鐵。

目前也已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，除了兒童醫(yī)院，找不到其他配套，目前人口和生活氣息同樣不足，唯一的熱度就是依靠泰禾商圈做外溢。

最后，前嶼以東，這是目前板塊最不被接受的區(qū)域，北面福興工業(yè)區(qū)，靠近三環(huán)，不過(guò)依然不是最差的，南面是早期的住宅區(qū)，目前三遠(yuǎn)迎來(lái)拆遷規(guī)劃，南面即金融街CBD，往東雖然是鼓山，但是前往馬尾這里是最快的。

晉安區(qū)最好的公立學(xué)校，福州格致中學(xué)(鼓山校區(qū))，也是位于這里，在生活氣息和人口流動(dòng)來(lái)說(shuō)，這里也不算差。

高新區(qū)

個(gè)人看法：南嶼未來(lái)遠(yuǎn)強(qiáng)于上街

分析：對(duì)于兩個(gè)鎮(zhèn)其實(shí)劃分有一定融合，大體按高新區(qū)AB單元?jiǎng)澐郑?strong>浦上大橋以北算上街，以南算南嶼。

目前購(gòu)房熱點(diǎn)在橘園洲橋頭堡，北面大學(xué)城，南面海西園，再搭配地鐵2號(hào)線，算是高新區(qū)最強(qiáng)組合。

南嶼相比而言，硬傷沒(méi)有地鐵，除了旗山大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)，還有大面積未開(kāi)發(fā)，界面也差不少，從短期選擇來(lái)說(shuō)，以北肯定強(qiáng)于以南。

但是長(zhǎng)期來(lái)看，南嶼肯定強(qiáng)于上街，不是因?yàn)槁涞亓烁Ｒ髮W(xué)，也不是因?yàn)榈罔F規(guī)劃這里有兩條線路。

僅僅從區(qū)位發(fā)展來(lái)看，旗山阻止了板塊橫向拓展，縱向發(fā)展，南嶼往下發(fā)展除了兩園，還能聯(lián)動(dòng)南通，再配合目前東進(jìn)南下的方向，遠(yuǎn)距離的祥謙青口，以及更遠(yuǎn)的濱海新城。

當(dāng)然不是推薦買(mǎi)房，畢竟等你老了，可能這些步子也沒(méi)走完。

三江口帝封江

個(gè)人看法：三江口遠(yuǎn)強(qiáng)于帝封江

分析：兩個(gè)板塊都屬于城南，目前都是庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，其中三江口更嚴(yán)重。

先來(lái)看看帝封江，目前福州在建線路，唯一的三線交匯站，可以說(shuō)未來(lái)出行優(yōu)勢(shì)還是比較明顯，不過(guò)從區(qū)位來(lái)看，北面三環(huán)，東面螺洲大橋，南面江隔開(kāi)，即使沒(méi)有江，南面也沒(méi)辦法呼應(yīng)，龍祥島 五虎山。

對(duì)比三江口，負(fù)面很多，庫(kù)存真的大，清涼山 城門(mén)山，也一定程度阻隔了區(qū)位拓展，不過(guò)聯(lián)和火車(chē)南站沒(méi)有太大難度，一江對(duì)岸的馬尾快安，也是馬尾重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)距離不過(guò)800米，很好的南北呼應(yīng)。

三江口的看點(diǎn)不是作為濱海新城的橋梁，而是應(yīng)該關(guān)注，自身會(huì)被定位發(fā)展成什么樣的特色板塊，這里的發(fā)展決定了整個(gè)倉(cāng)山以南的預(yù)期。

瑯岐PK貴安

個(gè)人看法：瑯岐遠(yuǎn)強(qiáng)于貴安

分析：兩個(gè)都是屬于遠(yuǎn)郊板塊，從居住便利度以及人口聚集來(lái)說(shuō)，貴安遠(yuǎn)強(qiáng)于瑯岐。

不過(guò)從發(fā)展預(yù)期來(lái)看，貴安已經(jīng)一眼到頭，除了住沒(méi)有其他選項(xiàng)，四周被山體環(huán)繞，后面要想供應(yīng)，繼續(xù)炸山即可。

瑯岐，不僅對(duì)比貴安，可以直接對(duì)比目前網(wǎng)絡(luò)的四大鬼城（瑯岐、竹岐、葛嶺、桂湖），人口聚集是最差的，但是最看好的卻是這里。

區(qū)位來(lái)說(shuō)，作為島嶼，不算方便，不過(guò)是馬尾區(qū)唯一的發(fā)展重點(diǎn)，這是其他鬼城比不了的行政加持，除了橋頭堡住宅外，這里并沒(méi)有得到大面積開(kāi)發(fā)，工業(yè)區(qū)都位于對(duì)岸的亭江，這里可以說(shuō)是處女地。

四環(huán)打通后，濱海新城，以及北上的連江寧德，這里注定是樞紐。

當(dāng)然重點(diǎn)聲明一下，都已經(jīng)是四大鬼城了，如果你一定頭鐵，不妨長(zhǎng)遠(yuǎn)看，考慮瑯岐。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

大概結(jié)合了最近群友的一些觀點(diǎn)，當(dāng)然看法都是很主觀的，每個(gè)人都應(yīng)該有自己對(duì)市場(chǎng)的看法，畢竟買(mǎi)房的是你，用錢(qián)投票的是你本人。

有其他看法，可以分享，但是勿噴。